신규 임차인을 주선했는데 임대인이 거절했다면? 권리금 손해배상 소장 작성법

 

신규 임차인까지 어렵게 구해 놓았는데 임대인이 계약을 거절해 결국 권리금을 한 푼도 받지 못하고 나오는 경우가 있습니다. 몇 년 동안 가게를 운영하며 단골을 만들고, 시설을 갖추고, 상권에 자리를 잡느라 들인 시간까지 생각하면 단순히 돈 하나를 못 받은 문제처럼 느껴지지 않습니다. 특히 기존 임차인은 “제가 받을 사람까지 데려왔는데 임대인이 안 된다고 해서 못 받은 것 아닙니까”라는 억울함을 크게 느끼게 됩니다. 상가건물 임대차보호법도 바로 이런 상황을 일정한 범위에서 보호합니다. 현행법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 등으로 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 다만 소송에서는 “임대인이 그냥 싫다고 했습니다”라는 이야기만으로는 부족합니다. 소장에는 왜 그 거절이 법에서 말하는 권리금 회수기회 방해에 해당하는지 사실관계를 차근차근 연결해 적어야 합니다.

권리금 손해배상 소장을 작성할 때 가장 먼저 정리해야 할 것은 임대차계약의 시작과 종료입니다. 언제 임대차계약을 체결했고, 보증금과 차임은 얼마였으며, 계약이 언제 종료되었는지를 적습니다. 그 다음에는 신규 임차인을 언제, 어떤 방식으로 구했는지 설명해야 합니다. 공인중개사를 통해 찾았는지, 직접 구했는지, 신규 임차인이 실제 해당 점포를 임차할 의사와 경제적 능력을 갖추고 있었는지도 중요합니다. 현행법 역시 기존 임차인이 임대인에게 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력이나 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 정하고 있습니다. 반대로 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나 임대차관계를 유지하기 어려운 상당한 사정이 있다면 임대인의 거절에 정당한 사유가 인정될 수 있습니다. 결국 소장의 첫 부분에서는 단순히 “사람을 데려왔다”가 아니라 “실제로 계약을 체결할 수 있는 신규임차인을 구해 임대인에게 구체적으로 주선하였다”는 사실을 보여주는 것이 중요합니다.

그 다음이 사건의 핵심인 임대인의 방해행위입니다. 법에서 대표적으로 문제 삼는 것은 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하거나, 주변 시세에 비추어 현저히 높은 보증금·차임을 요구하거나, 별다른 정당한 사유 없이 임대차계약 체결 자체를 거절하는 경우입니다. 예를 들어 기존 월세가 300만 원이었는데 신규 임차인에게 갑자기 1,000만 원을 요구하여 계약이 무산되었다면 그 인상 자체의 이유와 주변 시세를 살펴보아야 합니다. 실제로 대법원은 2026년 판결에서 ‘현저히 고액’인지 판단할 때 기존 보증금·차임과 새로 요구한 금액의 차이, 주변 상가의 시세, 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등을 종합해야 한다고 보았습니다. 필요하다면 감정을 통해 적정 임대료를 확인할 수도 있다고 판시했습니다. 따라서 소장에는 “월세를 많이 올렸다”라고만 쓰는 것이 아니라 기존 금액, 새로 요구한 금액, 인근 점포의 임대조건, 그 요구 때문에 신규 임차인이 계약을 포기하게 된 경위까지 구체적으로 적는 편이 좋습니다.

증거는 시간순으로 모아두는 것이 좋습니다. 신규 임차인과 작성한 권리금계약서가 있다면 가장 먼저 준비해야 하고, 계약서가 없다고 곧바로 포기할 필요는 없습니다. 대법원은 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 구체적으로 주선했고 임대인이 법에서 금지하는 방해행위를 했다면, 기존 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있지 않았더라도 권리금 회수기회 방해가 인정될 수 있다고 보고 있습니다. 신규 임차인과 주고받은 문자나 카카오톡, 공인중개사와의 대화, 임대인에게 신규 임차인을 소개하면서 보낸 메시지, 임대인이 계약을 거절한 문자, 통화녹음 등을 함께 정리하면 좋습니다. 특히 “새로운 세입자는 누구와도 계약하지 않겠다”, “내가 직접 장사할 것이니 새 임차인은 받지 않는다”는 식의 말을 했다면 그 내용도 중요합니다. 최근 판례에서도 임대인이 미리 신규임차인을 받지 않겠다는 의사를 명백하게 표시한 경우에는 실제 주선이 이루어지지 않았더라도 손해배상책임이 문제될 수 있다고 판단된 사례가 있습니다. 결국 권리금 소송에서는 한 장의 결정적인 증거보다 계약이 무산되는 과정을 시간순으로 보여주는 자료가 힘을 가집니다.

소장의 청구원인을 적을 때는 감정적인 표현보다 구조가 중요합니다. 저는 보통 ‘임대차계약 체결 및 영업 경위 → 임대차 종료 경위 → 신규임차인 물색 및 주선 → 권리금 합의 내용 → 임대인의 거절 또는 방해행위 → 신규임차인과의 계약 무산 → 권리금 회수 실패 → 손해 발생’이라는 순서로 정리하는 것이 읽기 좋다고 생각합니다. 임대인이 단순히 “계약하고 싶지 않다”고 말했다는 사실만 강조할 것이 아니라 그 거절에 정당한 사유가 없었다는 점까지 설명해야 합니다. 임대인은 소송이 시작되면 신규 임차인의 자력이 부족했다거나, 영업내용이 부적절했다거나, 임차인이 계약상 의무를 위반하여 권리금 보호를 받을 수 없는 상황이었다고 다툴 수 있습니다. 그래서 소장을 쓸 때부터 상대방이 어떤 반박을 할지를 예상하고 필요한 자료를 붙이는 것이 좋습니다. 민사소송의 소장은 억울함을 길게 적는 편지가 아닙니다. 재판부가 “무슨 일이 있었고, 왜 이 조항이 적용되며, 그 결과 얼마의 손해가 발생했는가”를 한 번에 이해할 수 있도록 사건을 정리하는 문서입니다.

손해액도 단순히 “제가 받기로 한 권리금 전액을 주세요”라고 적는 것으로 끝나지 않습니다. 상가건물 임대차보호법은 손해배상액의 상한을 ‘신규임차인이 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액으로 정하고 있습니다. 그리고 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효가 완성됩니다. 그래서 실제 소송에서는 권리금 감정이 중요한 절차가 되는 경우가 많습니다. 새 임차인이 1억 원을 지급하기로 했다고 하더라도 감정 결과 종료 당시 권리금 가치가 6,000만 원으로 평가된다면 법에서 정한 손해배상 상한과 연결하여 검토해야 합니다. 영업시설과 비품, 거래처와 신용, 영업 노하우, 상권의 위치적 이점 등이 권리금 가치에 포함될 수 있습니다. 소장 단계에서 정확한 감정가를 알 수 없다면 일단 확보한 권리금계약서와 영업자료 등을 토대로 청구하고, 소송 과정에서 감정을 신청하여 손해액을 구체화하는 방법을 생각할 수 있습니다. 권리금 소송에서는 “얼마를 받기로 했느냐”와 함께 “실제로 그 점포에 얼마만큼의 권리금 가치가 남아 있었느냐”를 같이 보아야 합니다.

가게를 정리하는 순간은 생각보다 쓸쓸합니다. 처음 문을 열던 날에는 아무것도 없던 공간에 간판을 달고, 가구를 놓고, 손님을 한 명씩 만들었습니다. 그렇게 몇 년 동안 만들어온 영업의 가치가 마지막에 제대로 정리되지 못하면 억울한 마음이 드는 것은 당연합니다. 그러나 권리금 손해배상소송을 준비할 때는 그 마음에서 한 걸음 떨어져 사실을 다시 배열해야 합니다. 언제 신규 임차인을 구했는지, 얼마의 권리금을 받기로 했는지, 임대인에게 언제 소개했는지, 임대인이 정확히 무엇이라고 했는지, 그 때문에 왜 계약이 무산되었는지를 날짜별로 정리해 보십시오. 그리고 문자, 녹취, 권리금계약서, 중개사 자료와 주변 임대료 자료를 하나씩 붙이면 됩니다. 권리금 회수기회 보호제도는 임대차가 끝나는 순간 임차인이 그동안 쌓아온 영업가치까지 아무 이유 없이 사라지는 것을 막기 위해 존재합니다. 다만 그 권리를 현실에서 지키기 위해서는 “분명 억울합니다”라는 말에서 멈추지 않고, 누가, 언제, 어떤 방식으로 권리금 회수를 방해했는지를 소장 안에 정확하게 보여주는 작업이 필요합니다.

 

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